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公募REITs挑衅和机遇 禁锢对房地产企业基本办法REITs审批从严

发布日期:2020-05-11 浏览次数[] 文章来源:六合彩官方网

  1. 通过数据展示不动产在全球主要市场以上市公司和REITs形式上市的估值表现(包括溢价/折价率以及收益率要求)。

  2. 境内试点公募REITs与境外REITs、境内类REITs的实务比较

  3. 资产收益率不高是境内REITs面临的实质挑战。我们对资产拥有人以及REITs投资人的建议。

  4. 看好万科(仓储物流)、ESR(仓储物流)、华夏幸福(行情600340,诊股)(产业园区)。

  基本结论

  1.我们通过选取在新加坡、香港、美国等市场上市的持有型物业上市公司以及REITs,进行估值比较分析,得到以下判断:

  对于资产持有人而言REITs形式上市估值优于上市公司形式;

  国际市场不同类型资产REITs收益率要求差异较大,整体收益率水平高于目前市场的一般认知;

  C-REITs有助于缓解中国内地资产在境外上市折价率过高,收益率要求过高的情况,但C-REITs收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本;

  2.我们认为,真正影响企业决策的是,达到REITs收益率要求的资产太少,REITs较难为发行人带来出售资产的投资收益。

  3.对于拥有资产的发行人,我们的建议是:① 尝试选择少量已经比较成熟,提升潜力中等的资产首先通过REITs的形式上市。② 为REITs的投资人带来长期的分红以及股价上涨回报,形成管理团队在资本市场的信用。③ 发行人最终以轻重混合的方式整体IPO,将核心资产、未成熟资产以及团队的能力充分体现在IPO的定价中。

  4.对于REITs的投资人,我们的建议需要重点考虑的因素有:① 收益率与行业平均收益率的比较;② 资产的成熟程度, REITs收益率的提升潜力;③ REITs底层资产管理团队是否有能力通过适当的交易,最大化投资人利益;④ REITs底层资产所处的行业的短期和长期前景,以及市场是否对行业前景过度乐观。

  5.本次试点并不直接利好绝大多数房地产企业,但是对持有境内的仓储物流和产业园区资产的地产公司,仍构成利好。看好万科(仓储物流)、ESR(仓储物流)、华夏幸福(产业园区);关注苏州高新(行情600736,诊股)(产业园区)、光大嘉宝(行情600622,诊股)(商业地产基金,本次不直接受益)。

  6.风险提示:公募REITs推进速度慢于预期,监管对房地产企业的基础设施REITs审批从严。

  目录总览

  

  

  一、基础设施公募REITs试点

  境内REITs重要的一小步

  1.1 基础设施REITs试点开放将推动境内公募REITs进程

  4月30日,证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),5月3日,证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着中国REITs终于走出了一小步。

  REITs流动性较高,安全性较强,收益较稳定,能够有效盘活不动产市场中存量资产,而基础设施REITs也是国际上普遍配置的资产。本次试点对今后进一步深化REITs推行十分重要,但这仅是其中一小步,文件中只支持特定的不动产资产,包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施,对于住宅和商业地产来说,这个庞大的存量市场通过REITs上市还需要继续期待。

  REITs 推进政策进程:

  资产证券化业务从2005年开始在境内试点,境内第一只类REITs产品一直到2014年5月才成立,在政策的大力支持下,境内类REITs产品发展日趋成熟, 近日推出的公募REITs试点文件,标志着境内类REITs产品向国际REITs产品的进一步学习和过渡。

  

  1.2REITs是国际资本市场重要的金融产品,不动产以REITs形式上市可获得更高估值

  REITs即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust),是一种主要以成熟不动产为基础资产、以标的不动产的租金收入和增值收益作为主要收益来源的金融产品。REITs通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理,对于公开上市交易的REITs,投资者可在公开市场上交易所持有的份额。

  REITs的投资标的一般为有经常性稳定收入的房地产项目,包括写字楼、购物中心、酒店、仓储中心、公寓、医疗、养老等,还可以是基础设施资产。一般可分为权益型REITs、抵押型和混合型REITs等。

  REITs兼具债性及股性。从稳定的现金流和分派率看,生财之道论坛生财之道论坛,REITs保证了稳定的票息,兼顾稳定性和增长性,体现了债权的特性。但同时,REITs还可享受资产升值的部分,具有股权特性。

  REITs无论对发行方还是投资者来说都体现了诸多优点。对发行方来说仍可保留底层资产所有权,同时通过融资加快资金周转。REITs可容纳多种物业,通过专业的管理提升运营收益,通过资产隔离降低资产风险。同时对于投资者而言,REITs丰富了投资组合,有利于通过资产配置分散投资风险。

  在美国、新加坡等市场,REITs需约定可分配收益的股息分派率原则上不低于90%,投资者可充分追求股息分配水平,长期以来形成特定投资者偏好,在上述市场均以REITs形式上市为主。

  因此,一般情况下,不动产以REITs形式上市较公司形式上市享有更高的估值。

  

  二、国际资本市场REITs估值比较

  (含与上市公司形式比较)

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